Top Mẫu Nhà Phố Hiện Đại 3 Tầng 1 Tum Tại Nhà Bè 

Không ít gia chủ tại Nhà Bè muốn xây một căn nhà phố vừa hiện đại, thoáng sáng, đủ phòng cho gia đình nhưng lại không muốn diện tích xây dựng quá lớn. Mẫu nhà phố 3 tầng 1 tum trở thành một phương án đáng cân nhắc khi có thể khai thác thêm không gian theo chiều cao mà vẫn tạo được sự linh hoạt về công năng. Thiết kế nhà phố 3 tầng 1 tum tại Nhà Bè hiện đại chính là lời giải hoàn hảo: nhân đôi công năng sử dụng, sở hữu góc sân thượng chill lý tưởng mà vẫn giữ trọn nét tinh tế, sang trọng. Cùng Xây dựng An Đại Lộc điểm qua những xu hướng thiết kế đột phá và giải pháp thi công tối ưu nhất dành riêng cho khu vực Nhà Bè ngay dưới đây. 

Tại sao nhà phố 3 tầng 1 tum đang làm mưa làm gió tại Nhà Bè? 

Không phải ngẫu nhiên nhà phố 3 tầng 1 tum Nhà Bè xuất hiện ngày càng nhiều trong các phương án thiết kế nhà ở hiện đại. Điểm hấp dẫn của mô hình này nằm ở khả năng cân bằng giữa diện tích sử dụng, số lượng phòng, không gian sinh hoạt và hình thức kiến trúc trên một khu đất nhà phố có chiều ngang thường không quá lớn. 

• Tăng diện tích sử dụng không mất thêm tầng: Tum không bị tính là một tầng chính thức nếu tuân thủ mật độ và diện tích cho phép.
• Gia tăng chiều cao thông thoáng: Tầng tum giúp công trình trông cao ráo, thanh thoát hơn so với nhà 3 tầng mái bằng thông thường.
• Tầng 1 - 3: Dành trọn vẹn cho các không gian sinh hoạt cốt lõi (phòng khách, bếp, 3 - 4 phòng ngủ, phòng làm việc). 
• Tối ưu hóa diện tích và chiều cao xây dựng: Giải pháp gia tăng diện tích sử dụng cho các lô đất phố hẹp (4x15m, 5x18m, 5x20m) mà không vi phạm quy hoạch chiều cao tại khu vực Nhà Bè. 
• Đa năng hóa không gian tầng tum: Biến tầng tum thành phòng thờ, phòng giặt, kho chứa đồ hoặc phòng tập gym kết hợp sân vườn trên cao. 
• Chống nóng tối ưu: Tầng tum đóng vai trò khoang đệm không khí, ngăn bức xạ nhiệt chiếu trực tiếp xuống trần tầng 3, giúp không gian sống bên dưới luôn mát mẻ. 
• Tối đa hóa đối lưu không khí: Kết hợp tầng tum với giếng trời giúp hút gió từ sông vào và đẩy khí nóng ra ngoài, giảm đáng kể chi phí điện năng cho máy lạnh. 
• Chi phí đầu tư hợp lý: Chi phí thi công tầng tum (thường tính 50% - 70% diện tích sàn) rẻ hơn nhiều so với việc nâng hẳn lên thành nhà 4 tầng hoàn chỉnh. 
• Giảm tải trọng móng: Việc xây tầng tum giúp giảm tải trọng tổng thể lên hệ móng, từ đó giúp gia chủ tiết kiệm chi phí xử lý móng ban đầu. 

Bố trí công năng nhà phố 3 tầng 1 tum để hạn chế diện tích chết

Để nhà phố 3 tầng 1 tum hiện đại Nhà Bè hạn chế diện tích chết, không nên chỉ cố nhồi thêm phòng mà cần tổ chức mặt bằng theo luồng giao thông – ánh sáng – thông gió – nhu cầu sử dụng thực tế. Với nhà phố thường có chiều ngang hạn chế, cách bố trí nên ưu tiên giảm hành lang dài, tận dụng khoảng dưới cầu thang và kết hợp các không gian có tính linh hoạt. 

• Hành lang giao thông = 0: Hạn chế tối đa các lối đi dẫn lòng vòng bằng cách tổ chức giao thông quanh nút Cầu thang – Giếng trời trung tâm. 
• Tích hợp không gian đa năng: Không xây tường ngăn cố định giữa Phòng khách – Bếp – Bàn ăn tại tầng 1.
• Tận dụng các góc khuất: Biến gầm cầu thang, góc tường lệch, khoảng trống âm tường thành tủ đồ, nhà vệ sinh nhỏ hoặc tiểu cảnh.
• Sử dụng nội thất thông minh / âm tường: Tủ quần áo kịch trần, giường có hộc kéo, bàn làm việc gấp gọn giúp giải phóng không gian sàn.
• Ưu tiên mặt bằng liên kết: tổ chức không gian chính → giao thông ngắn → không gian phụ trợ; tránh hành lang dài, bố trí cầu thang hợp lý để phòng tiếp cận trực tiếp.
• Tận dụng dưới cầu thang: làm tủ giày, kho nhỏ, kệ trang trí, WC mini hoặc chỗ để thiết bị vệ sinh.
• Đặt khu vực “ướt” gần nhau: WC, giặt, lavabo xếp chồng để rút ngắn đường ống, dễ bảo trì, mặt bằng vuông vức hơn.
• Thông tầng hợp lý: giếng trời hoặc thông tầng nhỏ ở giữa nhà để lấy sáng, thông gió; không nên quá lớn gây lãng phí diện tích.
• Phân tầng theo tính chất sử dụng: 

• Tầng 1: khách – bếp – ăn – WC.
• Tầng 2: phòng ngủ chính + phụ – WC – sinh hoạt chung.
• Tầng 3: phòng ngủ – phòng làm việc/đa năng – WC – ban công.
• Tum: phòng thờ – sân thượng – giặt/phơi – kho.

• Không thiết kế phòng theo diện tích “cứng”: xác định nhu cầu thực tế, tần suất sử dụng, kết hợp đa năng (phòng ngủ + làm việc) để tránh diện tích bỏ phí. 

Công thức tính diện tích xây dựng nhà phố 3 tầng 1 tum hiện đại

Để tính toán chính xác chi phí xây dựng (khái toán ngân sách) cho một ngôi nhà phố 3 tầng 1 tum hiện đại, các nhà thầu và kiến trúc sư đều áp dụng phương pháp tính diện tích xây dựng quy đổi theo hệ số %. 

Tổng chi phí xây dựng ≈ Tổng diện tích xây dựng × Đơn giá xây dựng/m² 

Trong đó, điểm dễ nhầm nhất không phải là phép nhân mà là xác định đúng tổng diện tích xây dựng. Không nên chỉ lấy diện tích đất × 3 tầng vì còn có thể phát sinh phần móng, mái, sân thượng, ban công hoặc các hạng mục phụ. 

Công thức tổng quát 

Tổng chi phí ≈ [(DT các tầng) + DT móng quy đổi + DT mái quy đổi + diện tích phụ] × đơn giá/m² 

• Xác định diện tích từng tầng 
• Tính thêm phần móng: Tùy phương án móng, nhà thầu có thể quy đổi móng theo một tỷ lệ nhất định của diện tích tầng trệt.
• Tính phần mái: Nếu có mái bê tông, mái tôn hoặc hệ mái khác, phần mái cũng cần được quy đổi theo cách tính phù hợp với kết cấu thực tế.
• Nhân với đơn giá xây dựng: Giả sử đơn giá xây dựng trọn gói là X đồng/m², công thức sẽ là: Chi phí xây dựng = 300 × X. Ví dụ nếu đơn giá giả định là 6 triệu đồng/m²: 300 × 6.000.000 = 1,8 tỷ đồng 

Công thức tổng quát dễ áp dụng 

Tổng chi phí ≈ [(DT tầng 1 + DT tầng 2 + DT tầng 3) + DT móng quy đổi + DT mái quy đổi + các phần diện tích khác] × đơn giá/m² 

Sau đó nên kiểm tra riêng các khoản có thể nằm ngoài đơn giá như: 

• Thiết kế và xin phép xây dựng.
• Ép cọc hoặc xử lý nền móng nếu có.
• Điện, nước và thiết bị.
• Cửa, lan can, kính.
• Nội thất.
• Cổng, sân, hàng rào.
• Chi phí phát sinh trong quá trình thi công.

Dự toán chi phí xây nhà phố 3 tầng 1 tum tại Nhà Bè

Để dự toán không bị thiếu hoặc khó kiểm soát phát sinh, chủ đầu tư nên tách chi phí thành từng nhóm công việc, thay vì chỉ lấy tổng diện tích × một mức đơn giá/m². 

• Khảo sát chuẩn bị: Khảo sát hiện trạng, địa chất, chuẩn bị mặt bằng, che chắn, điện nước phục vụ thi công.
• Thiết kế: Kiến trúc, kết cấu, điện nước (MEP), hồ sơ kỹ thuật, các hạng mục bổ sung.
• Pháp lý và thủ tục: Hồ sơ xin phép xây dựng, giấy tờ liên quan theo quy định.
• Phần móng và kết cấu: Móng, cột, dầm, sàn, cầu thang, kết cấu tum, mái, cấu kiện đặc biệt.
• Xây tô hoàn thiện cơ bản: Xây tường, tô trát, chống thấm, cán nền, sơn, ốp lát, cửa.
• Hệ thống điện – nước: Dây điện, thiết bị, ống cấp thoát nước, thiết bị vệ sinh, chiếu sáng, điều hòa, máy bơm, bồn nước.
• Mặt tiền và ngoại thất: Cửa mặt tiền, lan can, kính, lam trang trí, mảng ốp, cổng, sân, cây xanh.
• Hạng mục tùy chọn: Thang máy, nội thất, tủ bếp, tủ âm tường, thiết bị thông minh, camera, năng lượng mặt trời.
• Điều kiện thi công đặc thù: Mặt bằng chật, khó tập kết vật tư, vận chuyển, nhà liền kề, bảo vệ công trình bên cạnh, nền đất yếu.
• Dự phòng phát sinh: Thay đổi công năng, xử lý nền đất, phát sinh kỹ thuật trong quá trình thi công.

Quy trình thiết kế và xây dựng nhà phố 3 tầng 1 tum tại Nhà Bè cùng An Đại Lộc 

Xây dựng một ngôi nhà phố 3 tầng 1 tum tại Nhà Bè đòi hỏi sự kết hợp chặt chẽ giữa thiết kế thẩm mỹ, giải pháp kết cấu vững chắc và quy trình chuẩn bị pháp lý minh bạch. Tại An Đại Lộc, quy trình làm việc được chuẩn hóa qua khép kín, giúp gia chủ hoàn toàn yên tâm từ khâu ý tưởng đến khi nhận chìa khóa trao tay: 

• Bước 1 – Khảo sát hiện trạng nhu cầu: đo đạc khu đất, hướng nhà, công trình liền kề; trao đổi số tầng, số phòng, công năng, ngân sách.
• Bước 2 – Lên phương án mặt bằng kiến trúc: phân chia công năng cho 3 tầng + tum, bố trí phòng khách, bếp, phòng ngủ, WC, phòng thờ, sân thượng; định hướng mặt tiền, phong cách kiến trúc.
• Bước 3 – Hoàn thiện hồ sơ thiết kế kỹ thuật: triển khai hồ sơ kiến trúc, kết cấu, điện, cấp thoát nước, chi tiết kỹ thuật, vật liệu và hạng mục hoàn thiện.
• Bước 4 – Dự toán và thống nhất phương án thi công: bóc tách khối lượng, lập dự toán, thống nhất vật liệu, phạm vi công việc, tiến độ và báo giá.
• Bước 5 – Chuẩn bị mặt bằng khởi công: chuẩn bị mặt bằng, tập kết vật tư, nhân lực, máy móc; triển khai phần móng; đảm bảo an toàn và vệ sinh khu vực thi công.
• Bước 6 – Thi công phần thô → hoàn thiện: phần thô (móng, khung, tường, điện nước âm) → phần hoàn thiện (chống thấm, tô trát, lát nền, sơn, cửa, lan can, thiết bị). Kiểm tra chất lượng theo từng giai đoạn.
• Bước 7 – Nghiệm thu, bàn giao đưa vào sử dụng: kiểm tra hạng mục thi công, nghiệm thu điện nước, chống thấm, thiết bị; vệ sinh công trình, xử lý tồn tại, bàn giao và hướng dẫn sử dụng.

Những yếu tố cần cân nhắc khi thiết kế nhà phố 3 tầng 1 tum tại Nhà Bè 

Khi thiết kế nhà phố 3 tầng 1 tum tại Nhà Bè, không nên chỉ tập trung vào mặt tiền hay số lượng phòng. Công trình cần được tính toán đồng thời về diện tích đất, công năng, kết cấu, điều kiện khu đất, ánh sáng – thông gió, khả năng thi công và ngân sách. 

• Đặc điểm khu đất: Khảo sát kích thước, hình dạng, mặt tiền, hướng nhà, cao độ nền, thoát nước, nhà liền kề, nền đất và quy định xây dựng.
• Xác định công năng: Nhu cầu phòng ngủ, phòng khách – bếp, phòng thờ, làm việc, giặt phơi, gara; bố trí tầng theo nhu cầu thực tế.
• Kết cấu nền móng: Chọn móng theo địa chất, vị trí cột – dầm, khả năng chịu lực sàn, tải trọng mái – bồn nước – sân thượng.
• Ánh sáng thông gió: Giếng trời, sân trước/sau, thông tầng, cửa sổ, ban công, sân thượng để tăng sáng và lưu thông khí.
• Kiểm soát nhiệt chống thấm: Xử lý mái, sân thượng, WC, ban công, cửa kính, mặt tiền để giảm nóng và thấm.
• Thiết kế mặt tiền: Cân đối tầng – tum – mái, tỷ lệ cửa, ban công, lam che nắng, thoát nước, vị trí kỹ thuật, đảm bảo thẩm mỹ và dễ bảo trì.
• Giao thông đứng: Vị trí cầu thang, độ dốc, kích thước bậc, khoảng nghỉ, kết hợp giếng trời để lấy sáng và thông gió.
• Dự toán chi phí: Chia nhóm chi phí thô – hoàn thiện – thiết bị – nội thất – thiết kế/giám sát – phát sinh; xác định diện tích, vật liệu, thiết bị ngay từ đầu.
• Pháp lý quy hoạch: Kiểm tra quy hoạch, mật độ, chiều cao, số tầng, khoảng lùi, giấy phép xây dựng.
• Khả năng thay đổi nhu cầu: Thiết kế linh hoạt để phòng có thể chuyển đổi, tầng tum đa năng, dự phòng điện nước, không gian lưu trữ, năng lượng mặt trời.

Đơn vị thiết kế xây dựng nhà phố hiện đại 3 tầng 1 tum uy tín tại TPHCM 

An Đại Lộc phát triển dịch vụ thiết kế xây dựng nhà phố tại TP.HCM theo hướng lấy chất lượng công trình, tính thực tế và nhu cầu riêng của gia chủ làm nền tảng. Mỗi dự án được xem là một bài toán riêng cần được nghiên cứu kỹ từ kiến trúc, công năng cho đến giải pháp thi công. An Đại Lộc định hướng xây dựng thương hiệu dựa trên năng lực chuyên môn và chất lượng công trình thực tế thay vì chỉ tập trung vào hình ảnh truyền thông. 

Mục tiêu lâu dài là trở thành một trong những đơn vị được khách hàng tại TP.HCM lựa chọn khi có nhu cầu thiết kế và xây dựng nhà phố hiện đại, đặc biệt là những công trình yêu cầu cao về công năng, thẩm mỹ và khả năng khai thác diện tích. Đối với An Đại Lộc, một công trình tốt không chỉ được đánh giá qua ngày bàn giao mà còn qua cách nó phục vụ gia đình trong nhiều năm sau đó. 

An Đại Lộc – từ ý tưởng về một mái ấm đến công trình hoàn thiện, lấy sự chỉn chu trong từng chi tiết làm nền tảng để xây dựng niềm tin với khách hàng. 

---

Liên hệ ngay với An Đại Lộc:

CÔNG TY TNHH XÂY DỰNG KỸ THUẬT AN ĐẠI LỘC

• Địa chỉ: 186/75/2 Đường Tô Ký, Ấp Tam Đông 1, Xã Đông Thạnh, TP.HCM
• Hotline: 0943.361.561 - 0924.616.168
• Email: nguyenvandai1983vn@gmail.com
• Website: www.andailoc.com.vn